失敗メモ【建設費用・ローン関係】編

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ここで失敗すると、費用が思いのほか高くついたり、思い通りの家にならない・・・かもしれません。

【金利】変動金利にすればよかった・・・、変動金利にすればよかった・・・

◆金利が上がるかもしれないと思って固定金利にしたけども、低金利だったら金利の低い変動金利にしておけばよかった。

◆変動金利にしたけども、今後、金利が上がるかもしれず不安。

メモ

固定金利・変動金利は皆さんが悩むところです。

2022年現在、変動金利は、0.3〜0.7%というかなり低い状態になっています。
2012年頃から金利が低くなっているので、そもそもどちらでもお得に借りられる時期です。

 

ただし、将来、金利が上がるのでは、という予測もあります。

 

変動金利で借りる場合は、今後の金利上昇のリスクはある程度見ておいた方が良いでしょう。

将来のリスクヘッジを考えるならば、固定金利も悪くないでしょう。

 

金利が上がり始めたら、固定金利に借り換え、ということもありますが、その時は固定金利の利息も上がっているので注意が必要です。また借り換えの場合は、金利が少し高く設定されています。また借り換えは手数料もかかるのでご注意ください。

【相場】木造の注文住宅の相場が分からないまま契約してしまった

◆「ローコスト住宅 坪●●円の家」って聞くけども、相場がよく分からず言い値で契約してしまった。

◆そもそも木造の注文住宅の相場ってどのくらいなのか分からなかった。

メモ

 

木造の注文住宅は「30坪1500万円(税抜)」が一つの目安と言われています。1坪換算では約50万円です。

 

それ以下の場合、何かの費用が隠れていたり、標準仕様が絞られていたり、安価な部材を使用している場合があります。

 

多くの注文住宅では、標準仕様が定められている場合が多いので、複数の業者に見積もりを依頼し、坪単価の確認と「標準仕様」の内容について必ず確認してお くと良いでしょう。

 

標準仕様では、以下のようなことが記載されています。

・基礎(基礎高さ、工法、材質、など)

・木材(基礎・柱の太さ・材質(檜・杉・赤松・米松等)、など)

・外壁(メーカー、シリーズ、種類の数 等)

・屋根(瓦・金属屋根など素材、メーカー、形状 等)

・部屋(和室・洋室数、部屋ごとの収納数・ドア数、天井高、コンセントの数、照明の数、スイッチの数、裏地の大きさ など)

・トイレ(数、便座の型番、手洗い場・ウオシュレットの有無)

・ドア・窓・サッシ(メーカー、シリーズ、定価で○万円以内・超過分は定価の○%など)

・建具(ふすま・障子、収納)

・システムキッチン(メーカー、シリーズ、ガス・HI)

・お風呂・洗面所(メーカー、シリーズ、サイズ)

・玄関(タイル、玄関収納、玄関クローゼット)

・洗面・パントリー空間(広さ)

・ベランダ(サイズ、手すりタイプ)

・配線(テレビの口数、LANケーブル配線)

・小屋裏収納・ロフト・吹き抜け(広さ、設置数等)

・断熱(外張り断熱・充填断熱、断熱材種別)

・裏地

 

これらの「標準仕様」の内容を見比べて「安い」「高い」を判断することをお勧めします。

なお「標準仕様」以外の内容や、標準数を超える場合は別途追加費用が発生します。

小屋裏収納やロフト、吹き抜けなどはオプションで設定されている場合があります。

 

なお、住宅展示場などに入っているハウスメーカでは、坪単価では60〜100万円程度の価格が設定されています。

【税金】税金が思った以上に高かった/どのような税金がいくらかかるか分からない

◆固定資産税が思った以上に高額だった。固定資産税が3年経つと急に増えてしまった。

◆土地と建物セットの場合、消費税がどのようにかかっているのかが分からない。

メモ

 

土地と建物セットの場合、消費税は「建物部分」にかかります。土地は非課税です。

自由設計ができる家は、土地と建物がセットになっているプランが多くあります。しかし、消費税は建物にのみかかります。土地と建物がセットになっているプランの内訳をよく見て、土地が相場よりも「高い」く、建物が「安い」場合、ちょっとだけ節税になるかもしれません ね。

 

固定資産税・都市計画税は「土地」と「家屋」のそれぞれに課税されます。

ただし、土地・家屋とも固定資産税は購入時の価格ではなく、評価額で課税されます。

なお、2022年現在、新築住宅の場合、家屋に関する固定資産税の減額処置があります。(家屋に関する固定資産税の1/2が3年間減額されます。120u相当分が限度です)

 

大体ですが、1500万円の建物を作る場合、木造で新築の場合、家屋分だけで「12〜13万円」の固定資産税がかかります。年が経つと減価償却され評価額が下がるので、税金も下がってきます。

 

【コスト】1メートル幅の廊下にしたら金額が上がった

◆少し広い廊下・階段にしたら、特注になり金額が跳ね上がった。

◆外国風の建具を使いたかったのだが、特注となり金額が上がるとのことであきらめた。

◆1m単位のサイズすると、選択可能な建具などが減り、金額もあがった。

メモ

 

日本の木造住宅などで基準となる長さは910mm(91cm) 。1m ではなく91cmです。実に中途半端な長さ、と思われます。

これは、これは「尺モジュール」と呼ばれる長さです。今ではほとんど使われないと思われている「尺」という単位が脈々と引き継がれているのが住宅なのです。 日本で昔から定められていた「尺貫法」に由来します。

 

ちなみに1尺(曲尺)=30.303...cm、3尺=約910mmとなります。6尺=約1820mm(1818mm)=1間となります。なお、3尺は中心〜中心の長さなので、柱や壁の厚さを引くと、部屋の内側は約10センチほど少し小さくなります。その為、畳(江戸間)のサイズは約1740mm×870mm となります。ちなみに、ドアや引き戸なども尺モジュールで作られています。ホームセンターで売っている材木の長さも、おおむね 910mmの倍数になっています。

 

このように日本では尺モジュールが基準となっています。この尺モジュールと違うサイズを使用する場合、使用する部材が「特注品」となり、コストアップにつながる事が多くなります。


逆に、尺モジュールの倍数(または0.5倍、1.5倍、2倍、2.5倍・・・)で間取りを設計すると、多くの既製品が利用できるため、選択の幅も広がり、経済的になります。

【コスト】家の金額以外に+αが高くついた

◆外構費用で50〜200万円程度かかってしまった。

◆水道加入金というのが別途は20万円程度かかってしまった。

◆上下水道の引き込み工事、ガスの引き込み工事などの費用がかなりかかった。

◆住宅ローンの手数料で、100万円近くかかった。

メモ

 

家を建てる場合、意外と周辺のことにお金がたくさんかかります。さらに現金で必要な場合も多いです。

あらかじめ必要な費用のボリュームを把握しておく事が重要です。

 

<工事>

・外構工事・・・50〜200万円程度

・上水・下水工事、ガス工事・・・別途必要な場合もあり、場合によっては百万円単位になることもあります。

・テレビアンテナ工事・光ネット工事・・・10万円程度

 

<必要経費>

・水道加入金・・・20万円程度

・自治会加入金・・・地域による

 

<ローン>

・登記費用・・・15〜20万円程度

・ローン手数料・・・銀行の場合は40〜80万円程度、もしくは、金利上乗せ0.1%程度

・印紙税・・・2〜3万円程度

 

<家具類>

・家具も家に合わせて買い替える必要がでてきますので、50万円は見ておいたほうがよいでしょう。

 

合算すると相当な額になりますので、覚悟をしておきましょう。

 

【コスト】安価な追加料金の条件をうまく使えなかった

◆小屋裏収納追加は+○○万円、屋根の瓦ぶきは+○○万円、ウレタンフォームによる断熱は+○○万円、コンセント追加1つ+○円というオプションをうまく使えばよかった。

◆間取りのリフォームを検討したら、数百万円程度の見積りが来た。設計時に盛り込んでおけば数十万円の追加で済んだのに後悔。

メモ

 

家を建てる時に、小屋裏収納などオプションで比較的安価に追加できるラインナップを用意している工務店もあります。

 

あとでリフォームをする数百万円単位で掛かる場合もあります。あらかじめ「後で必要になるかも?あったら便利かも?」という間取りは、後でリフォームすることは想定せずに、建設時に最初から盛り込んでおく方が良いでしょう。

 

 

 

 

 

 


注文住宅の標準セット条件をチェック!

吹き抜けやロフト、小屋裏収納やベランダなどがセットになっていたり、安価な追加料金でつけられる条件がある場合、最大限うまく使ってみるといいかも!

最近の注文住宅や自由設計住宅では、吹き抜けやロフト、小屋裏収納がセットになっている場合があります。例えば4畳までの吹き抜けや、6畳までの小屋裏などがセットになっている、などです。その場合、吹き抜けや小屋裏は価格計算の際に延べ床面積に含まれません。

また、部屋だと「出入りドア1つ、クローゼット1つ、窓1か所、テレビアンテナ1つ、電源3つ」などが標準パックになっているケースもあります。その場合はきっちり使いましょう。

例えば、「ロフト追加(6畳まで):30万円」「コンセント1か所追加 3000円」「LAN・テレビ配線 追加1か所 8000円」などといった具合に、追加費用も比較的リーズナブルになっている場合があります。それを最大限利用することで、コストダウンを図ることが可能です。

電源コンセントの数や、テレビのアンテナ配線数なども、できれば最大限活用したいですね。


 

イラスト:素材good(https://sozai-good.com)